זהירות מוקשים בעסקת נדלן

ביצוע של עסקאות נדל"ן הוא ענין מורכב ויקר שטומן בחובו מוקשים רבים כגון: מיסוי, בדיקה תכנונית ובדיקות קנייניות וכלליות , הענין כרוך במחשבה תחילה ולכן חשוב שהלקוח יהיה מלווה בעורך דין שמומחה בתחום.

הערך שעוד חני צרנובבילסקי מביאה הוא המומחיות והליווי המקצועי שנותן רוגע לקנייה בטוחה ומוצלחת.

 

בדיקות לפני קניית נכס
 

במידה ויש לנכס נסח טאבו יש להוציאו מלשכת רישום מקרקעין.

להוצאת נסח טאבו דרך האינטרנט ....

הערה: יתכן ולנכס אין נסח טאבו מכיוון שהוא שייך למנהל מקרקעי ישראל או רשום בחברה משכנת. המשך המאמר תמצאו את כל הבדיקות שיש לעשות במקרים אלה.
 

  1. משכנתאות- מה גובה המשכנתא שהיתרה של המשכנתא לא יותר גבוהה ממחיר הדירה.
  2. הערות אזהרה – הערה על הימנעות מעשיית עסקה .
  3. עיקולים - מה גובה העיקולים, בכמה המעקלים מוכנים לסגור את העיקול.
  4. יתכן והיה שם גוש חלקה ותת חלקה, במידה והנסח הוא כזה אז הדירה הוא בבית משותף במקרה כזה יש לבדוק גם את תקנון הבית המשותף ודבר נוסף להוציא דיסק שעלותו 31 ש"ח שמוציאים תשריט ובודקים שהדירה שאתם קונים באמת מופיעה בתשריט ומותאמת .
  5. בודקים את תקנון הבית המשותף- הוצאות, זכויות בניה ועוד.....

כאשר אין נסח טאבו
 

חכירה לא מהוונת
  1. במידה וישנם נכסים שהרישום שלהם במינהל מקרקעי ישראל  ניתן לקבל מידע רק באמצעות יפוי הכח מבעל הנכס.
  2. במידה ויש לנו יפוי כח מבעל הנכס צריך לקבל אישור זכויות – ששם נראה איזה הסכם לבעלים יש אל מול המינהל, אילו שעבודים יש לו , אילו חובות.
  3. בנוסף יש להוציא דוח מרשם המשכונות , כי יתכן שישנה משכנתא שלא רשומה במינהל אך כן רשומה ברשם המשכונות .
  4. יש לשים לב גם לחוזה החכירה- במנהל המקרקעין לגבי :
  • יסוד החכירה
  • השימוש בנכס
  • תקופת החכירה
  • מתי החכירה מסתיימת
  • האם תהיה הארכת חכירה
  • מה התנאים להארכה
  • במידה וירצו לבנות האם יש צורך לשלם דמי היתר תשלומים
  • בחכירה לא מהוונת יש לשים לב לתשלום.
חברה משכנת – זכות חוזית

מה זה חברה משכנת?
חברה משכנת מנהלת רישום כאשר הבית טרם נרשם כבית משותף ואין פרצלציה (אין חלוקה לתתי - חלוקות). רישום זה מקנה זכות חוזית בניגוד לזכויות קניניות כאשר יש נסח טאבו.

במקרה זה יש לבקש מהחברה המשכנת:
  1. אישור זכויות מהחברה המשכנת
  2. דוח מרשם המשכונות
  3. יש לבדוק  מהו נוהל של העברת הזכויות
  4. יש לבדוק עלות דמי טיפול – לחשוב ברר מראש כי בעבר החברות היו לוקחות כסף רב והיום ישנו צו שמגביל מלקיחת סכומים גבוהים.
  5. חשוב לברר מראש,  האם שולמו ההוצאות עבור רישום הבית המשותף והתסריטים (תכנון חלוקה) בחברה המשכנת, כדי שלא יהיו ויכוחים בין הצדדים.
  6. כמובן כן יש לבדוק קיומה של משכנתא .

בדיקות מיסוי 

  1. מוכר צריך לבדוק פטורים של מס שבח
  2. קונה צריך לבדוק האם עליו לשלם מס רכישה על הנכס
  3. היטל השבחה: מס שמוטל על ידי העירייה בעיקר בגין זכויות בנייה נוספות, בדרך כלל זה חל על המוכר אך בהסכמת הצדדים ניתן להסכים אחרת.

בדיקות תכנוניות

  1. לפנות לעירייה ולבדוק שאין חריגות בנייה.
  2. לבדוק שאין מבנה מסוכן
  3. לבדוק שאין צווי הריסה

 
 
 
   קרדיט צילום: דניאל בר-און
בניית אתרי אינטרנט  |  קידום אתרים  |  בנייה וקידום אתרים